У Мегионцев появилась возможность подавать заявления на участие в региональных программах ипотечного кредитования через сеть Интернет благодаря обновлению сайта «Ипотечного агентства Югры».
--- Ссылка на новость...
Худой, немногословен))) Расскажи, что за такой есть вариант.
__________________
Мёpтвые не тлеют, не гоpят, Hе болеют, не болят, Мёpтвые не зpеют, не гниют, Hе умеют, не живут. Мёpтвые не споpят, не хотят, Hе стаpеют, не скоpбят, Мёpтвые не сеют и не жнут, Hе потеют, не поют.
Так это выбор приоритетов. Можно ездить в отпуска, покупать авто, а можно упереться, аккумулировать средства семьи и заниматься строительством.
Надо включить мозг, откинуть навязываемые извне установки и строить.
Вот например Nic предлагает деревянные срубы. Чем не альтернатива? Можно построить вполне комфортное жильё. Есть и другие варианты. По мне лучше так, чем кормить других, переплачивая в разы. Где-то же выкладывал материал сколько платят и переплачивают за ипотеку граждане различных стран...
Чтоб купить надо тоже деньги, а где их взять в банке?
Добавлено через 3 минуты 47 секунд
Цитата:
Сообщение от hudoi
Вот например Nic предлагает деревянные срубы. Чем не альтернатива? Можно построить вполне комфортное жильё. Есть и другие варианты.
Так то все это можно, но где нить в краснодарском крае где отопление особо не нужно, у нас же при строительстве половина расходов уходит на проведение коммуникаций, а топить печку это скока дров то нада, да и не дешевые они.
Чтоб купить надо тоже деньги, а где их взять в банке?
А вы где хотите его купить? Я смотрел в разных регионах стоимость земельных участков. Если участок только начал осваиваться и пока ещё не подведены коммуникации то в стоимость в пределах 300 тысяч. Это на расстоянии от населенных пунктов когда имеет смысл жить в пригороде, а на работу ездить. Ближе к городу и с комуникациями цена начинает стремительно нарастать... Поэтому каждый сам решает куда вкладывать деньги. Готов потерпеть и начать строить, а может и жить какое то время не имея централизованных сетей, то можно покупать.
Цитата:
Сообщение от steepman1
Так то все это можно, но где нить в краснодарском крае где отопление особо не нужно, у нас же при строительстве половина расходов уходит на проведение коммуникаций
Строительство коммуникаций должны брать на себя муниципальные образования в рамках реализации тех самых генпланов. Только администрация должна под суетиться и планировать микрорайоны застройки индивидуального жилья. А не лоббировать интересы строителей многоквартирников. А зачем вам централизованные коммуникации? Зачем к индивидуальному жилью подходить с теми же мерками как к многоквартирным домам? По большому счёту необходимо два ресурса. Газ (это главное благо цивилизованной жизни) и питьевая вода. Всё остальное решаемо. Даже проблемы утилизации канализационных стоков.
Взять наш климат. В год выпадает где-то порядка 600 мм осадков, испаряется 400. У нас регион с избыточной влажностью, значит можно дождевую воду собирать и использовать как техническую. Для стирки, для мойки, для смыва. Что мешает на стадии проекта предусмотреть эту возможность? В 28 микрорайоне даже в таких не приспособленных специально домах это успешно реализуется. Например с нашей крыши с одного ската, в дождь, 200 литровая пластиковая бочка набирается махом, а есть ещё и другой. Я уже прикидывал, что месячное потребление воды, нашей семьей (7,8 кубов) за счёт улавливания дождевой воды обеспечивается. В соответствующий сезон естественно.
Про отопление. Если дом сделан нормально и утеплён, то расход не так уж и велик.
Есть ещё ветряки и солнечные коллекторы. Тоже ресурс.
Имеются возможности снизить стоимость владения домом. Причём значительно.
В многквартирнике такой возможности нет. И являетесь заложником системы ЖКХ и банка которому будете башлять полжизни
Лично для меня выбор сделан. Свой дом однозначно.
копишь деньги лет 20, потом раз - всемирный кризис, и
и нет больше твоих сбережений, и копи еще 20 лет
Добавлено через 4 минуты 20 секунд
Цитата:
Сообщение от hudoi
Строительство коммуникаций должны брать на себя муниципальные образования в рамках реализации тех самых генпланов. Только администрация должна под суетиться и планировать микрорайоны застройки индивидуального жилья. А не лоббировать интересы строителей многоквартирников. А зачем вам централизованные коммуникации? Зачем к индивидуальному жилью подходить с теми же мерками как к многоквартирным домам? По большому счёту необходимо два ресурса. Газ (это главное благо цивилизованной жизни) и питьевая вода. Всё остальное решаемо. Даже проблемы утилизации канализационных стоков.
Взять наш климат. В год выпадает где-то порядка 600 мм осадков, испаряется 400. У нас регион с избыточной влажностью, значит можно дождевую воду собирать и использовать как техническую. Для стирки, для мойки, для смыва. Что мешает на стадии проекта предусмотреть эту возможность? В 28 микрорайоне даже в таких не приспособленных специально домах это успешно реализуется. Например с нашей крыши с одного ската, в дождь, 200 литровая пластиковая бочка набирается махом, а есть ещё и другой. Я уже прикидывал, что месячное потребление воды, нашей семьей (7,8 кубов) за счёт улавливания дождевой воды обеспечивается. В соответствующий сезон естественно.
Про отопление. Если дом сделан нормально и утеплён, то расход не так уж и велик.
Есть ещё ветряки и солнечные коллекторы. Тоже ресурс.
Имеются возможности снизить стоимость владения домом. Причём значительно.
В многквартирнике такой возможности нет. И являетесь заложником системы ЖКХ и банка которому будете башлять полжизни
Лично для меня выбор сделан. Свой дом однозначно.
Тут играет роль фактор времени. У кого-то, времени возможно нет, по разным обстоятельствам. Поэтому, легче купить, чем накопить.
Ну и от ценностей человека тоже зависит. Кто-то хочет в высотке Москвы с видом на Кремль, а кто-то хочет в пригороде Новороссийска на скале с видом на море.
Мой приоритет жить в городе, а не на отшибе. Вот и всё )
Конечно. Почему бы и нет.
Я лично на хуторе жить не хочу. Хочу жить в городе, но в своём доме.
У нас разные парадигмы.
Теперь я знаю почему у нас не развивается индивидуальное строительство. Потому что в архитектуре работают люди которые мыслят другими критериями и понятия качества жизни у них другие. Именно они ведь определяют в итоге какой будет в город, по какому генплану застройки ему развиваться...
Добавлено через 1 минуту 45 секунд
Цитата:
Сообщение от a-sh
Тут играет роль фактор времени. У кого-то, времени возможно нет, по разным обстоятельствам. Поэтому, легче купить, чем накопить. Ну и от ценностей человека тоже зависит. Кто-то хочет в высотке Москвы с видом на Кремль, а кто-то хочет в пригороде Новороссийска на скале с видом на море.
Так обсуждали варианты как не влазить в кабалу банку. Я наверное если продам все может тогда смогу купить 2 квадратных метра недвижимости с видом на Кремль.
Теперь я знаю почему у нас не развивается индивидуальное строительство. Потому что в архитектуре работают люди которые мыслят другими критериями и понятия качества жизни у них другие. Именно они ведь определяют в итоге какой будет в город, по какому генплану застройки ему развиваться...
А я то тут при чём. если я не хочу жить в своём доме, то это мои личные дела. К работе это отношения не имеет.
Эксперты компании Penny Lane Realty опубликовали результаты своего исследования параметров ипотеки в 60 странах мира, включая Россию. По результатам проделанной работы специалисты составили рейтинг «доступности» решения квартирного вопроса посредством жилищного займа. Не в первых рядах
При составлении таблицы специалистами этой компании учитывалась средняя процентная ставка, платежи за открытие и ведение ссудного счета, стоимость жилья. При вычислении полной стоимости кредита были использованы данные, опубликованные Европейской ипотечной федерацией (European Mortgage Federation. Quarterly Review of European Mortgage Markets, 2010), международными банками и ипотечными брокерами. За основу расчетов был взят стандартный для граждан России кредит в размере 122 250 евро (5 млн руб.) на 20 лет с первоначальным взносом от 30% до 40% от общей стоимости квартиры.
Итоги сравнительного анализа показали, что россиянин за 20 лет должен выплатить сумму в размере 2,5 полученного кредита в отличие от гражданина Дании, который выплачивает всего 1,11 от суммы выданного кредита. В десятку лидеров рейтинга вошли страны Евросоюза и Великобритания. США, Канада и Япония попали в первую двадцатку стран. Россия занимает лишь 47-е место, рядом с такими странами, как Гондурас, Никарагуа, Албания, Иордания. Учитывая, что среднемесячный доход на душу населения в России в 2010 году составил 464,2 евро (18 552,6 руб.), а в Дании – 4334,9 евро, то получается, что среднестатистический житель Дании тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как среднестатистическому россиянину на ежемесячную выплату по ипотеке едва хватит трех зарплат. «Суха теория»
Положа руку на сердце, нужно сказать, что удивить россиян результатами такого исследования очень сложно. О том, что ипотека в нашей стране не является «товаром народного потребления» знает каждый, кто хоть раз в жизни задумывался о возможности улучшения жилищных условий, то есть практически все работающее население нашей страны. Однако проиллюстрировать сложившуюся в России картину с жилищными займами наиболее наглядно можно, описав наблюдения тех, кто может поделиться личным опытом покупки квартиры через банк.
У Юлии Н., бухгалтера одной из энергетических компаний Москвы, после вступления в брак возникла необходимость разъехаться с родней, разменяв двухкомнатную квартиру в Москве на однокомнатную в столице и двухкомнатную в Домодедово. В процессе отбора вариантов по кредитованию квартиры в ближнем Подмосковье молодая семья рассматривала предложения Сбербанка и банка «ДельтаКредит», и в результате выбрала ипотечную программу последнего. Разумеется, сам процесс решения «квартирного вопроса» омрачили многие детали, о которых Юлия вспоминает с возмущением. «Мое негодование вызвало непомерное, на мой взгляд, желание сотрудников банка нажиться: решение банка по выдаче кредита действует всего 3 месяца, по прошествии данного срока нужно продлить это решение, а это дополнительный расход: 3000 руб., – рассказывает Юлия Н. – Вроде бы и небольшая сумма, но все равно неприятно. И ни один менеджер не считает своим долгом предупредить вас об этом.
Когда мы уже выходили на сделку, нам надо было оформить анкету для страховки, и мы по простоте душевной написали правду, что у моей мамы рабочая группа инвалидности. Ей отказали в страховке, но перед этим заставили сделать множество очень дорогих анализов в опорных клиниках страховой компании. У нас чуть не сорвалась сделка по вине менеджера, который «забыл» нас предупредить о том, что в анкете во всех пунктах нужно писать только «здоров»: эта информация нигде не проверяется. Сотрудники банков думают только о том, чтобы нажиться на клиентах, но сами при этом не обладают должной квалификацией».
Отдельным вопросом, по мнению молодой семьи, следует рассматривать оформление сделки и выплату дополнительных комиссий по выданному кредиту. Процесс «поборов» здесь заслуживает отдельного разговора: оплата комиссий за выдачу кредита, пересчет денег, обязательное страхование квартиры на весь срок кредитования, обязательная оценка… «Мы потратили на оформление сделки 100 000 руб.», – добавляет Юлия Н., напоминая о том, что это были только «незапланированные дополнительные траты». Неудивительно, что после пережитого «от и до» процесса покупки своей квартиры и Юлия, и ее муж Олег Н. убеждены, что ипотека в России сегодня для молодежи не является доступной банковской услугой. Астрономические запросы
Однако претензии к банкам от потребителей «неучтенными расходами» и дополнительными счетами к оплате не исчерпываются. Есть много вопросов к самому продукту «ипотека», к системе начисления процентов и расчетам ежемесячного платежа. По словам Владимира К. начальника отдела крупной московской телекоммуникационной компании, решившего купить квартиру в столице после рождения первенца (до этого события семью устраивало съемное жилье), в вопросе ипотеки самыми главными и «отпугивающими» являются 3 фактора: стоимость жилья, процент по кредиту и нестабильность российской экономики. «Стоимость жилья астрономически завышена, потому что есть спрос, а предложения не появляются, – констатирует Владимир К. – Инвесторам и строителям выгодно держать то количество квадратных метров, которое позволяет не понижать цену.
Разговоры про стоимость земли под застройку, по-моему, всего лишь отговорка (думаю, достаточно посмотреть стоимость 1 кв. м в пределах 1 района). Процент по кредиту напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ. В данный момент ставка постоянно меняется то в одну, то в другую сторону (от 8% до 13,5% с 2008 по 2010 г.), поэтому банки вынуждены давать кредит по ипотеке минимум под 14%. При кредитовании на 20 лет с первоначальным взносом 20% переплата за жилье будет троекратной, ежемесячный взнос может составлять 50 000 руб. (при оформлении в ипотеку 4 млн руб.)». При первичном обращении Владимира К. в ведущие кредитно-финансовые организации (Сбербанк, «Возрождение», Банк Москвы, ВТБ24, БСЖВ, «Уралсиб», МБРР) и ознакомлении с программами ипотечного кредитования, он выяснил следующие, неприятно поразившие его, как банковского клиента, моменты:
- Для уменьшения процентной ставки по кредиту потенциальные потребители должны заложить существующее жилье. «При условии, что у нас нет жилья, ставка становится максимальной», – говорит Владимир.
- Первоначальный взнос должен быть максимальным – также для снижения ставки. При внесении 20% ставка остается максимальной.
- Требуется предоставить поручителей. «Получается, что все время, пока мы платим кредит, над поручителями висит обязанность подстраховки нас, – отмечает Владимир К. – У нас нет поручителей – значит, ставка максимальная».
- Кредитуемый должен иметь зарплатный проект в банке кредитора. «Так как жена, у которой есть зарплатный проект, не является основным кредитуемым, то ставка максимальная», – продолжает негодовать потенциальный ипотечный клиент.
- Некоторые банки отказывают в получении кредита для покупки жилья в новостройке, если они не являются соинвесторами проекта или компания-строитель не аккредитована ими. «Получается, что один банк нам одобрил кредит, мы нашли жилье, но купить его не можем, потому что банк против, или же жилье, которое мы можем купить, нам не подходит по ряду причин, – недоумевает Владимир К. – Поэтому приходится выбирать жилье для покупки, сопоставив множество факторов».
- Многие банки перед предоставлением ипотечного кредита не дают договор для предварительного ознакомления, поэтому проконсультироваться с юристами нет возможности.
«Но самым большим минусом все же считаю отсутствие ответственности банка за честность сделки с квартирой, – подводит итог своим наблюдениям Владимир К. – Банк дал кредит, проверил все документы, но в случае каких-то спорных ситуаций ответственность за проверку они на себя не берут».
В конечном итоге, после всех выяснений и расчетов, Владимир с супругой решили выбирать между Сбербанком и Банком «Возрождение». Разумеется, описанные случаи недовольства ипотечной системой в России не исчерпывают всего круга проблем. И очень многое, как видно из примеров, зависит от изначальных условий выбора варианта кредитования. Действительно, уместно говорить об уникальности каждой ипотечной сделки, что так часто декларируется банкирами (также не стоит забывать и об альтернативных вариантах ипотеке - рассрочке).
Но общая тенденция – низкая доступность жилищного кредитования для работающей молодежи – сохраняет свою актуальность при любом подходе к покупке квартиры через банк. Это глобальная проблема, которую следует решать на государственном уровне, что все понимают. В следующем году в России будут проходить выборы президента. В такие моменты традиционно забота государства о благополучии молодежи возрастает, однако приведет ли это к каким-либо существенным изменениям, или опять останется на уровне «инициатив», очень скоро станет понятно. В настоящий же момент нужно признать, что молодым семьям покупать свое жилье в России очень сложно.
Так обсуждали варианты как не влазить в кабалу банку. Я наверное если продам все может тогда смогу купить 2 квадратных метра недвижимости с видом на Кремль.
Зная уровень доступности ипотечного кредитования, мы утверждаем, что ипотека не может выступить локомотивом жилищного кредитования, потому что она не обеспечивает платежеспособный спрос. Система Жилищного Кредитования создает базу для устойчивого развития государства. Именно поэтому, при построении системы жилищного кредитования, необходимо избежать соблазна создания организационно-финансовой модели, ориентированной лишь на некоторых обеспеченных групп граждан, которая может оказаться тупиковой с точки зрения стратегических целей создания массового рынка жилья. Ипотечная модель кредитования без изменений была заимствована с развитых западных рынков, на которых финансовые институты находятся на высоком уровне развития, где высокие доходы населения и низкая ставка рефинансирования делают такие кредиты приемлемыми для большей части населения. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности. В России же обеспечить себя жильем с помощью "ипотеки" в состоянии лишь очень небольшой слой населения.
Ответьте себе на вопрос, о каких месячных платежах пойдет речь при стандартных ипотечных кредитах учитывая все скрытые и официальные расходы. Заметим, что, исходя из сложившихся цен на рынках жилья такое бремя, действительно, могут выдержать очень немногие, тем более, что месячные платежи по кредиту не должны превышать 35% общих доходов семьи. Из всего, сказанного выше, следует вывод, что хотя именно ПОТРЕБНОСТЬ в жилье на сегодня существенно превосходит предложения на рынке жилья – это ещё не значит, что существует СПРОС. Так как спрос – это не только желание, но и возможность приобрести товар. А у большинства Россиян такой возможности нет. Что касается ипотечного кредитования, то оно, как правило, представляет интерес только для граждан с высокими доходами, принадлежащих к категории богатых.
Доходы населения не позволяют воспользоваться ипотечным кредитованием и вынуждают граждан массово участвовать в долевом строительстве или толкают на другие серые схемы. При этом, как правило, они выкладывают не менее 50% стоимости жилья еще до завершения строительства.
В банки за ипотекой обращаются немногочисленные заемщики. Соотношение официально поданных и официально одобренных заявок составляет 10 к 1.
У людей с «серым» доходом, предпринимателей нет шансов на получение кредита. Скажем так, заявки принимаются. Но логику рассмотрения того или иного кредита понять невозможно. Есть ощущение, что даже те 10-15 банков, которые остались на рынке, вернулись в экспериментальную стадию. Можно сравнить нынешнее положение с 2004 годом - по условиям предоставления кредита, по ставкам, подходам. Даже если клиент вроде бы вписывается в жесткие нормативы, нужно понимать что такую ношу 12-15% годовых на протяжении 10 -30 лет - выдержат единицы. И возвращать такой кредит по аннуитетной схеме, по которой работают почти все банки, в нашей стране очень сложно.
Так что вполне справедливым будет следующее утверждение: наша ипотека - преждевременно родившееся дитя, некий социальный эксперимент.
По оценкам Минэкономразвития России даже при самых "либеральных", практически несуществующих параметрах ипотечного кредита, максимальная граница доступности ипотеки для России составит не более 10% населения. Потенциальный рынок ипотеки очень маленький (3-5%), Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет. Те формы жилищного кредитования, которые существуют у нас, не способны сделать жилье широкодоступным. Для наглядности обратимся к Схеме:
Экономическая система №1 (ипотека) превосходит коридор спроса. Уровень и стоимость получаемых кредитных услуг на много превосходит то, что реально может позволить клиент, на лицо избыток. Большая часть людей, ни сегодня, ни в ближайшие годы не способны улучшить свое положение — ипотека явно превосходит то, что они могут себе позволить.
Ипотечное кредитование - это "третьеэтапная" экономическая система, разработанная в западном обществе, в котором все привыкли к определенному уровню комфорта, где сочетаются высокие доходы населения с низкой ставкой кредитования и рефинансирования.
Приведём пример на автомобиле. Автомобиль – это тоже "третьеэтапная" техническая система. Большинство удобств современного автомобиля для западного человека есть свойства ожидаемые. Но являются ли они ожидаемыми во всех странах? Конечно, нет. Даже внутри западного мира различия велики. А где-нибудь в Африке?
В результате, если бы мы были автомобильным концерном с выходом на индийский или африканский рынок, то мы бы целенаправленно поставили себе задачу - какие блоки автомобиля можно ухудшить или даже убрать, не нарушив при этом требования местного неэлитарного рынка? Разумеется, отказ от многих блоков удешевит товар, резко расширив круг потенциальных покупателей. Да, вновь созданный продукт не будет предназначен для местных богачей. Но он даст вам доступ к карману большинства.
Комфорт определяется уровнем достатка. В странах, где в силу исторических причин большинство населения только выходит из бедности, излишним комфортом можно пренебречь, чтобы выйти на массовый рынок. В России на почти свободном рынке (95 % непотребителей) ипотечные банки борются за одного и того же клиента. На Западе же компании находят новые ниши и новые потребности, не тратя время на конкурентную борьбу.
Мы предлагаем быть разборчивым в применяемых способах завоевания рынка. Что касается жилищного кредитования, то у нас еще много неосвоенных клиентских ниш. Большая часть населения нуждается в жилье, что открывает возможности для массового рынка. Программа «Жилищный шаг» разработана для населения с невысоким уровнем доходов.
Не стоит, рассматривать западную модель ипотеки в качестве единственно возможной. Жилье является доступным не только благодаря высоким зарплатам и низким процентным ставкам. Огромную роль играет удобная для рядовых граждан система кредитования. Доступность кредита на приобретение жилья и разнообразие кредитных программ определяют, какое количество семей примут решение обратиться в банк за кредитом. У заемщиков увеличивается количество вариантов кредитования, что дает дополнительную свободу выбора и новых клиентов.
Ипотечные кредитные продукты не есть что-то законсервированное, условия кредитных продуктов могут видоизменяться, все зависит от конъюнктуры рынка и возможностей финансовых организаций.
Ипотека по западным образцам для России - это не совсем подходящий инструмент в решении жилищных проблем. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Западную бизнес-модель необходимо корректировать с учетом Российских условий. Прежде всего, преобразовывав кредитные обязательства заемщиков в новый формат приемлемый для условий России. Появление новой бизнес – модели связано с экономической необходимостью. Нужны более надёжные механизмы кредитования, иная формула прибыли и операционная модель. ВЫВОДЫ
Слепо копировать технологии жилищного кредитования не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях Запада и РФ. В развитых капиталистических странах (западная Европа США ) и странах с развивающейся экономикой рынки ипотечных ценных бумаг имеют разную природу, обусловленную различием рыночных условий. Россия пока не готова к принятию европейской или американской модели ипотеки из-за слабости национальной финансовой системы. Буквальное следование по американской модели не целесообразно и связано с дальнейшим прозябанием жилищного кредитования. Шансы на возвращение ипотеки как пафосного национального проекта равны нулю. Надо понимать, что ипотека - самый длинный, самый сложный и самый рискованный кредит, хотя и обеспеченный залогом, - она первая умерла и, наверное, последней возродится. Репутация подмочена, все знают, с чего начинался мировой финансовый кризис.
В России появление новой бизнес - модели жилищного финансирования связано с экономической необходимостью. Надо создавать альтернативные технологии кредитования, который откроет банкам доступ к ресурсам внутреннего финансового рынка и решит задачу снижения стоимости заимствования. Существует сдвиг в решении задачи, который обеспечивает наибольшую производительность системы жилищного кредитования.
Организаторы Программы "Жилищный шаг" с целью создания массового рынка, разработали бизнес модель, адаптированную к экономическим условиям России. Качество кредитного продукта остается таким же, но он станет приемлем в применении для большого числа людей. Стабильность системы в Программе «Жилищный шаг» обеспечивается за счет разделения выплат.
Структура доходов по ипотечным ценным бумагам состоит из двух составляющих: выплаты основного долга и процентов. Эти правила могут применяться как по отдельности, так и в сочетании друг с другом. В Программе «Жилищный шаг» правила процентных выплат согласованы с правилами выплат основного долга иначе. Они разбиты на двух участников.
В отличие от привычных схем кредитования (ипотека) механизм Программы «Жилищный шаг» предусматривает разделение выплат основной суммы займа и процентов по нему (обеспеченных арендой) между разными участниками Программы: Покупателем и Арендатором. Это позволяет достичь стабильности системы, при которой разделяются риски и финансовая нагрузка по выплатам, а в случае финансовых затруднений одного из участников, механизм продолжает работать без ущерба и убытков.
Новая бизнес – модель дополняет существующую (ипотека), расширяя рынок, создавая условия кредитования нижнего ценового сегмента потребителей, рынка для которых пока не было. Государственная концепция развития системы жилищного кредитования и законодательство дает огромный простор инициативе на выбор схемы, по которой будет развиваться рынок кредитования жилья. Программа "Жилищный шаг" предлагает решение жилищного вопроса для населения с невысоким уровнем доходов. Любая модель жилищного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
Программа "Жилищный шаг" разработана и адаптирована специально для экономики России и других развивающихся стран. Механизм Программы полностью соответствует Российскому законодательству и не содержит никаких законодательных ограничений.
Другой взгляд на проблему обеспечения жилья россиян.
__________________
Состояние современного российского общества квалифицируется как глубокая социально-психическая деградация, детерминированная антигуманным преступным и аморальным социально-экономическим регрессивным укладом. (откуда-то из сети).
Наказанием за гражданскую пассивность является власть злодеев. Платон.
Эффективность - отношение кайфа к геморрою. Елиферов В.Г.
Последний раз редактировалось hudoi; 12.08.2011 в 12:26..
Покупатели новостроек в России считают ипотеку рабством, но кредиты берут
Не первый год россияне слушают рассказы о необходимости строительства доступного и комфортного жилья, призванного улучшить уровень жизни нашего населения. И если комфортность – это, скорее, дело вкуса, то доступность – это вполне реальный показатель, говорящий о том, может ли тот или иной гражданин позволить себе квартиру. Тут возникает тупик: реальные доходы населения не растут, а жить где-то надо. Казалось бы, помочь должна ипотека, хотя бы на первичном рынке, ведь там жилье дешевле, но и она, как оказалось, доступна далеко не всем, выдается под высокие проценты, а значит, переплата по итогам 20-30 лет будет двойной, или даже тройной. Вот это квартирка получается.
Спасает ипотечный рынок, похоже, только понимание россиянами, что ипотека – это единственный способ обзавестись собственным жильем, а дальше на рынке недвижимости будет только хуже, ведь цены уже сегодня имеют растущий тренд. Да и как жить, когда люди женятся, разводятся, дети рождаются – как ни крути, с любыми условиями смиришься, ведь крыша над головой нужна. Пускай, пока эта крыша только на этапе котлована, будет достроена только через год, а заселиться получится и того позже – все равно нужна. О том, как чувствует себя ипотека на первичном рынке с наступлением второго полугодия 2011 года, что о ней думают россияне, как изменился портрет ипотечного заемщика, а также какие программы предлагают банки и девелоперы "РИА Новости – Недвижимость" рассказали участники рынка.
Уверенными шагами вперед
Как уверяют участники рынка жилья, сегодня ипотека на первичном рынке перешла в стадию стабильного развития, и с каждым днем ипотечный рынок наполняется интересными предложениями банков. Активность на рынке проявляют и сами девелоперы, где теперь каждый из них, выпуская в продажу новый проект, старается аккредитовать его нескольких банках, чтобы дать потенциальным покупателям возможность получить ипотеку.
И это, похоже, дает определенные результаты. По информации министра регионального развития Виктора Басаргина, с начала 2011 года российские банки выдали 74,226 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму более чем в 103,3 миллиарда рублей, что в 1,8 раз выше, чем в прошлом году в количественном выражении и в 2,1 раза - в объемах финансирования.
Директор департамента ипотеки компании "Миэль-Новостройки" Кристина Хмель объясняет рост объемов ипотечного кредитования отменой дополнительного обеспечения в виде залога имеющегося жилья, увеличением сроков кредитов до 30 лет, снижением комиссии за рассмотрение заявок от заемщиков и тем, что подтвердить доходы они теперь могут как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка.
Кроме того, добавляет она, на настоящий момент средняя ставка по ипотеке на первичном рынке снизилась до 12,5% по сравнению с 13,1% в 2010 году. Эти данные коррелируются и с цифрами, имеющимися у Басаргина – министр регионального развития в конце июня заявил, что средневзвешенная ставка по кредитам составляет 12,4%.
Рабство, но добровольное
Впрочем, если взглянуть на ипотечный рынок со стороны заемщика, то картина получается не такая радужная. Как посчитали эксперты компании "Финэкспертиза", теоретически в нашей стране с использованием ипотеки купить хотя бы однокомнатную квартиру на вторичном рынке жилья могут 13,2% работающего населения, а на первичном рынке - почти 28%.
При этом за пять лет с 2006 года ипотеку взяли менее 1% всего населения России, то есть даже не каждый сотый. А почему так? Просто нет уверенности, что получится расплатиться за квартиру, что не потеряют источник дохода по причине увольнения с высокодоходного места работы, что не повторится мировой кризис и так далее, считают эксперты "Фосборн Хоум".
При этом, обращает внимание руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин, даже несмотря и на некоторое снижение ипотечных ставок, платить 8-14% годовых в рублях под силу далеко не всем.
"Сравните со ставками, например, в Европе – 1-4% годовых в евро для граждан Евросоюза, и это при более стабильной экономике и прогнозируемых доходах. В настоящий момент страновые риски России настолько велики, что даже банки с западным капиталом не могут выдавать кредиты по ставке много ниже существующей", - поясняет Владыкин.
Что же заставляет брать ипотеку? Артем, один из сотрудников РИА Новости, который недавно взял ипотеку на 15 лет, говорит, что его гораздо больше бы устраивал бы механизм ипотечного кредитования, если бы ставки были меньше – хотя бы 7-9%, но "куда деваться, жить где-то хочется".
"А дальше будет только хуже: инфляция растет, цены на все (продукты, услуги, недвижимость, нефть) растут, квартиры, которые год назад стоили меньше, стоят сейчас на 1-,1,5 миллиона дороже. Есть друзья, которые тоже взяли ипотеку, им тоже не нравится, но если хочется свое жилье – приходится мириться", - отмечает он.
Один из пользователей социальной сети LiveJournal поясняет, что он взял ипотеку после "элементарного расчета".
"Ежемесячный платеж был примерно тот же, что и платеж за съем жилья. Сейчас с ипотекой живу уже пятый год", - добавляет он.
Кроме того, блоггер рассчитывает и на определенный выигрыш при покупке жилья по ипотеке.
"Я считаю, что ставки по ипотеке снизятся, спрос на жилье возрастет, соответственно, вырастут цены, и мои потери по банковскому проценту компенсируются рынком жилья. С первой квартирой я даже в плюс вышел, за четыре года удорожание по рынку превысило удорожание по кредиту", - надеется он.
С фактом, что с постепенным снижением ипотечной ставки будет расти и цена на недвижимость, причем рост стоимости квартир будет с лихвой компенсировать все платежи по кредиту, соглашается и Владыкин.
"У нас распространены такие клиенты, кто начинает свою инвестиционную деятельности с приобретения квартир на рынке строящегося жилья в кредит", - приводит пример эксперт.
Пользователь galavolomka в свою очередь поясняет, что половина ее офиса (вторая половина думает и планирует) взяли ипотеку, потому что у молодых людей в возрасте от 25 лет и дальше "шансов заработать и купить сразу квартиру без долговых ям, пап, мам, любовников, любовниц (нужное подчеркнуть) нет и не предвидеться".
"Ипотека – это добровольное рабство, надолго и за дорого, но за СВОЕ. Ипотека – это шанс жить так, как хочется и иметь право устанавливать свои правила и порядки, потому что ты на своей территории", - поясняет она.
С тем, что выбора при покупке квартиры у простых смертных нет, и им просто приходится брать ипотеку, согласна и пользователь meduniza.
"Конечно, купить выгодней жилье в той же Болгарии, но не все готовы уехать. Да, это кабала, но выбора, подчеркиваю, нет. Это просто обдираловка. Весь мир удивляется нашим ставкам и не понимает, как мы это выносим", - подчеркивает meduniza.
А вот пользователь dolbodrev, соглашаясь с несправедливостью условий ипотечного кредитования, надеется на то, дикость российской ипотеки будет нивелирована инфляцией.
"Радует только наша дикая инфляция, которая быстро сжирает суммы и, надеюсь, сожрет сумму нашего платежа, сделав его через тройку лет менее существенным. То есть, платеж-то останется, но вот зарплаты и цены будут уже сильно выше", - пишет он.
На докризисном уровне
Получается, что отношение к ипотеке не самое положительное, но безысходность заставляет людей соглашаться на условия банков. Кстати, по статистике пресс-секретаря компании "Сити-XXI век" Сергея Лядова, доля ипотечных сделок среди всех сделок по купле-продаже квартир в новостройках Москвы на сегодняшний день составляет в среднем 26%, а по отдельным проектам может доходить и до 35%.
Данные Хмель говорят, что доля ипотечных сделок в общем объеме покупок на рынке новостроек равна 30-35% в сегменте эконом-класса и не превышает 20% в бизнес-классе, где "солидные высокодоходные клиенты пока не желают рисковать". А ведь это докризисный уровень, вспоминает руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова: по ее словам, до кризиса на долю ипотечных покупок в Москве приходилось 25-30% сделок.
При этом, добавляет Владыкин, есть объекты, где доля ипотечных покупок из-за того, что кредитные предложения максимально выгодны для клиента, доходят до 80%.
"Что касается Подмосковья, то раньше на долю ипотечных покупок приходилось до 40-50%, а сейчас выходят в среднем на 25-30%. Кроме того, в области стоимость квартир существенней ниже – стоимость однокомнатной квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса в Москве начинается от 5-6 миллионов рублей, а в ближнем Подмосковье – 3-4 миллиона рублей, а значит, и кредитное бремя для покупателей не столь высоко", - поясняет Алиханова.
Молодеющие заемщики
Владыкин называет покупателей жилья на первичном рынке достаточно рисковыми гражданами, ведь они вынуждены ждать полгода - год до окончания строительства и оформления собственности на квартиру.
Лядов же рассказывает, что сегодня, как и полтора – два года назад, основными покупателями квартир с использованием ипотечного кредита являются семейные люди с высшим образованием.
"Что касается возраста ипотечных заемщиков, то тут наблюдается омоложение среднего заемщика, ведь снижение первоначального взноса сделало доступными заемные средства для семей без значительных накоплений. Кроме того, на погашение ипотечного кредита (как на погашение основного долга, так и на первоначальный взнос) есть возможность использования материнского капитала", - указывает Лядов.
Хмель приводит статистику, согласно которой большинство ипотечных заемщиков (59%) – это покупатели в возрасте 26-35 лет, причем среди них преобладают мужчины – 58%, а женщин 42%.
Изменилась за последнее время и сфера деятельности заемщиков. Отныне, утверждает Лядов, топ-менеджеров, сотрудников крупных коммерческих предприятий и государственных корпораций сменили ритейлеры и работники бюджетных организаций (здравоохранение, образование, госуправление).
Что касается предпочтений, продолжает Хмель, наибольшим спросом у ипотечных заемщиков пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, где доля двухкомнатных квартир составляет 38% от общего числа ипотечных квартир, а доля трехкомнатных – 28%. В оставшиеся 34% входят однокомнатные и четырехкомнатные квартиры.
Банки расширяют линейку спецпредложений
Как мы и говорили выше, предложение различных ипотечных программ в настоящий момент на рынке новостроек достаточно велико, ведь их стараются разработать и банки, и девелоперы.
Как уточняет Владыкин, кредит сейчас можно взять на срок до 50 лет, по большинству объектов первоначальный взнос требуется в размере от 20 до 30% от общей стоимости квартиры. Запросы же потенциальных заемщиков, делится наблюдениями эксперт, несколько другие: 90% клиентов предпочитают срок в диапазоне 10-15 лет, а первоначальный взнос – от 10%.
Алиханова приводит в пример реальные программы. Например, в Сбербанке, по ее словам, предлагают для покупателей программу "101010", где первоначальный взнос 10 %, процентная ставка 10% и количество лет - 10.
"ВТБ предлагает покупателям ипотечный кредит от 8,45% годовых. Максимальный размер кредита: до 80% от оценочной стоимости квартиры", - добавляет эксперт.
В свою очередь эксперты Фосборн Хоум констатируют, что сейчас одно из самых привлекательных предложений - продленная до сентября акция Сбербанка "8-8-8", где кредит выдается под 8% годовых, на 8 лет и с первоначальным взносом не менее 50%.
Есть свои специальные ипотечные предложения и у девелоперов. Например, как рассказывает руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО "Дон-Строй Инвест" Ирина Постовалова, в ее компании в рамках совместной программы с ВТБ 24 все объекты заранее аккредитованы банком, отсутствуют комиссия за рассмотрение заявки и за услуги по выдаче ипотечного кредита, а также требование дополнительного обеспечения на период строительства.
Кроме того, по ипотеке на квартиры от "Дон-Строя" на весь период кредитования действует единая процентная ставка, без обычной надбавки на период до оформления права собственности. Как результат – на сегодняшний момент порядка 15% жилья компании реализуется с использованием ипотечного кредита, что, по словам Постоваловой, является достаточно большой долей для новостроек класса "бизнес" и выше.
Есть интересные ипотечные предложения и у "Главстроя". Генеральный директор компании ОАО "Главмосстрой-недвижимость" (риелтор "Главстроя") Татьяна Решняк отмечает, что недавно застройщиком было подписано соглашение со Сбербанком, согласно которому для одного из проектов компании – "Подольские просторы" (Московская область) – предусматриваются кредиты в размере до 85% от стоимости квартиры. Ставка по ним – от 8%, кредит можно взять на срок от восьми до 30 лет.
"В качестве залогового обеспечения принимаются имущественные права на приобретаемую недвижимость по договору долевого участия, а при оформлении ипотечного кредита банк не взимает комиссии и не предъявляет требования по обязательному страхованию жизни и здоровья заемщика", - поясняет Решняк.
Кстати, добавляет глава "Главмосстрой-недвижимости", о возрождении ипотеки можно судить все по тому же проекту "Подольские просторы", где после того, как в декабре 2010 года ряд банков аккредитовал три корпуса в этом проекте, доля сделок с использованием ипотеки к мю 2011 года достигла 50% от общего количества продаж в этих корпусах.
Действуют ипотечные программы и в "Ренова-СтройГруп". По словам генерального директора Михаила Семенова, озвученная выше программа с 8% от Сбербанка работает в микрорайоне "Богородский" (Щелково), а в Апрелевке и Лосино-Петровском купить квартиры застройщика можно по акции Сбербанка "В десятку". Кроме того, добавляет он, компания также работает по программам АИЖК "Военная ипотека" и "Материнский капитал", сотрудничает с ОАО Банк "Открытие".
"Как показывают аналитические данные нашей компании, за 2010 и первое полугодие 2011 года, больше половины покупателей жилья в наших объектах доверяют ипотеке", - делает вывод Семенов.
И все-таки, хотя вариантов с ипотечными кредитами много, пока получается, что развитием этого сегмента банковского кредитования население не слишком довольно. Ведь если подумать, что ипотекой привязываешь себя к кассе банка на 20-25 лет, то можно и сознание потерять от страха. А если опять кризис через пять лет? А если, не дай Бог, несчастье какое в семье? И что тогда делать с нашими квартирами, взятыми по бешенной стоимости на баснословных условиях по ипотеке? Так что многие россияне по-прежнему предпочитают ютиться в своих малогаборитках и смотреть на запад, на их 1-4% по ипотеке и на 30 тысяч долларов за виллу. Одно радует: глядя на такой подход к доступности жилья, нашему государству есть куда и к чему стремиться, а это значит, что все мы можем рассчитывать на лучшее будущее.
__________________
Состояние современного российского общества квалифицируется как глубокая социально-психическая деградация, детерминированная антигуманным преступным и аморальным социально-экономическим регрессивным укладом. (откуда-то из сети).
Наказанием за гражданскую пассивность является власть злодеев. Платон.
Эффективность - отношение кайфа к геморрою. Елиферов В.Г.
Ипотека: не государево это дело
20 января 2012 года 18:21
Директор кредитного департамента Penny Lane Realty Роман Строилов считает, что высокая цена кредитов на жилье в России вызвана ограничением конкуренции и доминированием на рынке госбанков
На протяжении последних 10 лет население нашей страны периодически слышит лозунги о необходимости доступной ипотеки, банкиры получают строгие требования в свой адрес, но итог как в той известной басне - "а воз и ныне там…". Причем многие недоумевают: не было кризиса - ипотека была дорогая, пришел кризис - стала еще дороже.
После кризиса, и якобы успешного его преодоления, правительство похвалило само себя за успехи в работе: ипотека достигла докризисных объемов, и даже стала на 0,2% дешевле, но все равно, так и осталась унизительно дорогой для нашего населения. Например, чтобы купить квартиру в Москве, нужно зарабатывать в месяц, как минимум 55 тысяч руб - этого хватит лишь на скромную однушку в спальном районе. По данным Росстата, средняя зарплата в столице - 43 тысячи рублей, а в регионах - 20 782 рубля. Половина населения, таким образом, взять ипотечный кредит не могут даже на кабальных условиях - на 20 лет под 12% годовых с первоначальным взносом в 30% стоимости.
Методы создания доступной ипотеки или видимости того в нашей стране свои, собственные. Мы не идем по пути здоровой конкуренции. В России неразумно большое количество банков. Конечно, не все кредитуют ипотеку и это правильно, но в нашей стране беда заключается в том, что дешевле остальных или тех, кто желает это делать и способен работать качественно, кредитуют только "свои" - Госбанки, такие как Сбербанк, ВТБ24… Кризис подкосил многих участников рынка. Кто-то покинул его вовсе, кто-то только сейчас вернулся. Стоит ли говорить, что кризис лишь помог Сбербанку и ВТБ24 существенно увеличить свою долю на рынке? Хорошо ли это для конечного потребителя? Нет! Два крупнейших банка страны, обладая таким мощным ресурсом, подмяли под себя и диктуют свои условия не только физическим лицам, но и девелоперам, в состав которых они вошли по тем или иным причинам. "Избранные" девелоперы получили шанс на спасение, и продолжают пожинать плоды свалившихся на них корпоративных связей. Многие, кто искренне в этом нуждался, такой поддержки не получили. В результате, наше население оказалось обделенным предложением - как со стороны банкиров, так и со стороны девелоперов.
До кризиса можно было наблюдать не только становление, но и динамичное развитие рынка ипотеки. И именно частные и западные банки были локомотивами в части создания новых предложений, продуктов, снижения их стоимости… Наши отечественные монстры выступали в роли догоняющих. Разумеется, лидерами по объему выдачи значились все те же, но конкурентная среда была куда выигрышнее для потребителя, у которого был выбор.
Ограниченное предложение еще никогда не приводило никакой рынок к качественной доступности. Это одна из проблем отечественного рынка ипотеки. Потребители задают правильный вопрос кредиторам-лидерам: почему депозиты в среднем 5-6% годовых, ипотека - 12%, а потребительские кредиты и вовсе доходят до 20%? В Европе и других развитых странах такого разрыва нет. Видимо это суровая отечественная действительность, как и огромный провал между очень богатыми и очень бедными. При этом нам пытаются внушить о якобы очень высоких рисках кредитования, вследствие низкой финансовой грамотности населения! Только вот это не финансовая грамотность, а полное отсутствие выбора.
В 1997 году правительство создало АИЖК. Структуру, о которой начали говорить и слышать только в 2008, во время кризиса. За 14 лет своего существования АИЖК смогло отвоевать у банкиров только 8% рынка. Это доля, которую успешные бизнесмены из банковского сообщества достигают в среднем за 3 года. Остается загадкой - для чего было нужно создание очередной, подконтрольной государству структуры, которая требует обеспечения и наверняка, как и все госструктуры, солидного для того, чтобы якобы повысить доступность ипотеки для населения? И все это вместо того, чтобы использовать понятные и всем давно известные традиционные механизмы с банками-участниками рынка. Что-то в духе: хотели как лучше - получилось как всегда…
Достижения агентства сомнительны: в декабре 2010 года оно с гордостью сообщило о выдаче первого кредита для молодых ученых. Человек смог купить двухкомнатную квартиру в Нижнем Новгороде под ставку 10,5% на 20 лет. Льготный кредит в российских условиях в Европе показался бы кабалой.
Россия в нашем рейтинге доступности ипотеки по данным на 2010 год занимала унизительное место по соседству с беднейшими полугосударствами африканского региона, где собственных банков нет как таковых. Представлены лишь западные игроки, которые даже в таких тяжелых, высокорисокванных условиях оказались способны предоставлять ипотеку на уровне российской доступности. Многие из наших соседей по СНГ, несмотря на постоянную пропаганду в наших СМИ их проблем в экономике, также смогли нас обойти. Полагаю, если бы западные и частные отечественные банки смогли получить аналогичные с госбанками условия для работы, рынок ипотеки смог бы достичь куда больших высот, и стать куда ближе в первую очередь к народу.
Для сравнения - в якобы деморализованной Европе, где бушует очередная волна экономического кризиса, ипотека стоит в среднем 2-6% в зависимости от страны Еврозоны. При этом самая неблагополучная Греция даже сейчас продолжает держать планку в 5-6% годовых. Это в стране, которая находится на гране банкротства! В стране, где не существует огромных запасов полезных ископаемых и золотовалютных резервов Центрального банка.
Между тем, в России в этом году средний уровень процентных ставок находится на отметке 12% в национальной валюте. Почему так происходит? Что же выбрать с точки зрения простого обывателя, которому жизненно необходимо улучшение жилищных условий за разумные деньги? Дефолтную Грецию или якобы стабильную и успешную Россию? Боюсь, что за годы обещаний население устало, поэтому я бы усомнился в патриотичности принятого решения.
Не стоит забывать и об уровне доходов населения. Наша страна никогда не отличалась и не могла похвастать особыми успехами в этом направлении. Отсюда и неудовлетворительная оценка по параметру "платеж/доход". В Европе и других развитых странах платеж по ипотеке редко превышает 30-35% от дохода заемщика. В нашей же стране, при ее более низких доходах и более высокой стоимости ипотеки этот показатель составляет от 50%. Т.е. наше население вынуждено тратить более половины своего дохода на обеспечение платежей по ипотечному кредиту. Причем, в среднем, половина ежемесячного платежа - это именно проценты. Таким образом, будь ниже проценты, ниже была бы и финансовая нагрузка на заемщика, выше степень его удовлетворенности.
__________________
Состояние современного российского общества квалифицируется как глубокая социально-психическая деградация, детерминированная антигуманным преступным и аморальным социально-экономическим регрессивным укладом. (откуда-то из сети).
Наказанием за гражданскую пассивность является власть злодеев. Платон.
Эффективность - отношение кайфа к геморрою. Елиферов В.Г.
__________________
Состояние современного российского общества квалифицируется как глубокая социально-психическая деградация, детерминированная антигуманным преступным и аморальным социально-экономическим регрессивным укладом. (откуда-то из сети).
Наказанием за гражданскую пассивность является власть злодеев. Платон.
Эффективность - отношение кайфа к геморрою. Елиферов В.Г.
Я уже прикидывал, что месячное потребление воды, нашей семьей (7,8 кубов) за счёт улавливания дождевой воды обеспечивается. В соответствующий сезон естественно.
